Qui organise la recherche de fuite quand elle vient des parties communes ?

Selon Service Public, l'assureur de l'immeuble ; si la fuite provient finalement d'une partie privative, c'est l'assureur du propriétaire de ce lot qui en supporte le coût.

Le syndic déclare-t-il tous les dégâts des eaux ?

Non. Service Public indique que le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble le sinistre né dans les parties communes ; si le sinistre provient d'une partie privative, c'est le copropriétaire concerné qui le déclare à son assureur.

Dégât des eaux en copropriété : courriers du syndic

Un dégât des eaux en copropriété, c'est une série de courriers : prévenir les voisins concernés, obtenir l'accès à un logement pour trouver la fuite, rappeler à chacun de déclarer à son assureur, informer le conseil syndical, puis suivre jusqu'à la réparation. Chacun doit dire précisément qui fait quoi, car la répartition entre syndic, copropriétaires, occupants et assureurs est la première source de confusion. Les prompts ci-dessous rédigent ces courriers à partir des règles de Service Public. Ils aident à préparer les échanges ; la prise en charge elle-même relève des assureurs et des contrats.

Qui fait quoi : les règles à donner à l'assistant

D'après les fiches Service Public « Dégât des eaux » et « Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? » (vérifiée le 22/07/2025) :

Situation	Qui agit
Sinistre né dans les parties communes	Le syndic le déclare à l'assureur de l'immeuble
Sinistre provenant d'une partie privative	Le copropriétaire concerné le déclare à son propre assureur
Recherche de fuite, logement occupé	L'assureur de l'occupant l'organise, sauf exceptions (recherche destructive, occupant non assuré, fin de préavis du locataire le jour du sinistre), où c'est l'assureur du propriétaire
Recherche de fuite, logement vide	L'assureur du propriétaire
Recherche de fuite, parties communes	L'assureur de l'immeuble ; si la fuite vient d'un lot privatif, l'assureur du propriétaire de ce lot en supporte le coût
Locataire ou logement en copropriété	Le constat amiable est aussi transmis au propriétaire ou au syndic

La fiche « Dégât des eaux » indique aussi que l'assuré prévient son assureur dès qu'il a connaissance du sinistre, dans le délai prévu au contrat, qui est d'au moins 5 jours ouvrés, et qu'il ne faut pas engager de réparations définitives avant le passage de l'assureur ou de l'expert. La fiche « Syndic de copropriété » (vérifiée le 08/07/2026) rappelle que le syndic souscrit l'assurance de l'immeuble, déclare les sinistres des parties communes et peut faire exécuter les travaux urgents.

Prompt 1 : le message aux occupants concernés, le jour même

Tu es gestionnaire de copropriété. Un dégât des eaux vient d'être signalé : [description : infiltration au plafond du lot du 2e étage, origine probable 3e étage ou colonne d'eau].
Rédige un message court aux occupants des lots concernés [lots] qui :
1. décrit le problème en une phrase ;
2. donne les gestes immédiats : couper l'eau au robinet ou au compteur si la fuite vient de chez soi, couper l'électricité si nécessaire, ne pas faire de réparation définitive avant l'expertise ;
3. rappelle à chacun de prévenir son assureur dans le délai de son contrat ;
4. propose de remplir un constat amiable dégât des eaux entre voisins et de m'en transmettre une copie ;
5. donne mon contact.
100 mots au plus, ton calme et pratique.

Prompt 2 : demander l'accès à un logement pour la recherche de fuite

L'origine de la fuite doit être recherchée dans le lot [lot] (occupé / vide). Rédige un courrier à l'occupant [et au propriétaire si différent] qui :
- explique pourquoi l'accès est nécessaire : [constat dans le logement du dessous, intervention de l'entreprise X] ;
- propose deux créneaux : [créneau 1], [créneau 2], avec la durée estimée ;
- rappelle, sans menace, que la recherche permet de faire cesser les dégâts chez les voisins et que l'organisation de la recherche relève de [l'assureur de l'occupant / du propriétaire / de l'immeuble, selon le cas que je t'indique] ;
- demande une réponse avant le [date].
150 mots au plus, courtois.

À vérifier : le cas indiqué (logement occupé ou vide, partie commune ou privative) doit correspondre au tableau ci-dessus. Ne laissez pas l'assistant choisir l'assureur responsable.

Prompt 3 : informer le conseil syndical

Rédige un point de 120 mots pour le conseil syndical sur le dégât des eaux du [date] : lots touchés, origine connue ou supposée, déclaration faite à l'assureur de l'immeuble [oui, le JJ/MM / non, origine privative], recherche de fuite [faite / prévue le JJ/MM], travaux d'urgence engagés [lesquels, montant], prochaine étape.
Distingue ce qui est certain de ce qui est supposé.

Prompt 4 : rappeler les démarches à un copropriétaire qui attend tout du syndic

Un copropriétaire m'écrit que le syndic doit tout prendre en charge pour le dégât des eaux dans son logement, dont l'origine est [la salle de bains de son voisin / sa propre installation]. 
Rédige une réponse de 150 mots au plus qui explique, avec les règles que je te donne [coller le tableau], que l'origine étant privative, c'est le copropriétaire concerné qui déclare à son assureur, et précise ce que le syndic fait de son côté : [ex. : coordination de l'accès, information des voisins].
Ton aimable, sans jugement.

Constats et photos : ce que vous collez

Un constat amiable porte noms, adresses, numéros de contrat d'assurance ; les photos montrent l'intérieur des logements. L'assistant n'en a pas besoin pour écrire ces courriers : décrivez la situation avec des numéros de lot. La CNIL (questions-réponses du 18/07/2024) suggère d'envisager la désactivation de l'historique des conversations et de ne saisir que ce qu'on est autorisé à partager ; un numéro de contrat d'assurance d'un copropriétaire n'en fait pas partie.

Si les dégâts révèlent un défaut d'entretien d'un voisin, voir la lettre de rappel au règlement de copropriété.